Desde Economía Responsable te vamos a enseñar a comparar las mejores hipotecas y vas a poder ver simulaciones e incluso contratar tu hipoteca con cualquier banco. Después de leer esta página, entenderemos la importancia del TAE, el tipo de hipoteca que contratamos y el tiempo de duración del préstamo hipotecario. Analizaremos las ventajas y desventajas de contratar obra nueva o de segunda mano. Déjate aconsejar por nuestros expertos. Empezamos!
Calculadora de hipotecas
Para realizar los cálculos de tu hipoteca, lo primero que tenemos que hacer es conocer qué tipos de hipotecas hay en España, en qué se diferencian y cuál sería nuestra mejor opción.
Hipoteca fija
Las hipotecas fijas son aquellas en las que siempre vas a pagar la misma cuota sin importar el euribor. Son las más sencillas de calcular porque desde el inicio del contrato con el banco tenemos muy claras las condiciones. Sabemos lo que vamos a pagar por la casa y lo que nos cuestan los intereses. El propio Banco de España tiene su propio simulador de hipotecas y nosotros hemos realizado 5 ejemplos para ver la importancia del TAE y los años en los intereses que pagamos al final del préstamo.
La diferencia de conseguir una hipoteca con un TAE bajo y realizar un esfuerzo grande durante años para rebajar el tiempo del préstamo hace que las diferencias sean de hasta un 500%. Sin llegar a tantos extremos, la diferencia de un 0,5% TAE son a lo largo de todo el crédito de más de 20.000€. Hay que comparar hipotecas y negociar con los bancos para conseguir rebajas en el TAE. No podemos coger la primera oferta que tengamos.
Hipoteca variable
Las hipotecas variables tienen un tipo de interés más bajo fijo que las hipotecas fijas. Esto es porque una cuota de las hipotecas variables depende directamente del Euribor. Desde el año 2009 el euribor no ha hecho más que bajar y es algo que ha abaratado todas las hipotecas variables que se han contratado en España durante todo ese tiempo. No hay nada mejor que ver cómo se ha comportado el euribor durante todo este tiempo desde el año 2000.
Antes de ser valiente y contratar una hipoteca variable por los tipos bajos actuales, hay que tener en cuenta que en un futuro pueden subir los tipos de interés y las hipotecas se encarecerían de forma drástica.
Hipoteca mixta
Las hipotecas mixtas y tal como dice su nombre se encuentran entre las fijas y variables. Tienen un tipo de interés fijo más alto que las variables pero menos riesgo en cuánto al euribor. Si lo buscamos es correr menor riesgo que con las hipotecas fijas pero intentar pagar menos que las variables, es sin duda una buena opción.
Gastos de hipotecas
Con la entrada de la nueva ley hipotecaria, quién asume los gastos en los que se incurre al comprar una casa han cambiado. Los gastos de registro, gestoría y notaría los tiene que asumir el banco. Además, las entidades financieras también tienen que hacerse cargo del pago del impuesto de Actos jurídicos documentados. El cliente solo tiene que pagar los gastos de tasación del inmueble y en caso de obra nueva el IVA. Hay que tener en cuenta las comisiones tan altas que cobran las agencias inmobiliarias que se llevan entre un 5-12%. Os dejamos aquí un pequeño resumen de una ejemplo de una casa de 150.000€.
Más factores que tenemos que tener en cuenta, es que los gastos de apertura, tramitación, gestión y similares tienen que englobarse todos juntos. Es el cliente quien puede negociar estos gastos y dejarlos incluso gratis.
Beneficios de la nueva ley hipotecaria
Esta nueva ley hipotecaria ofrece más protección a los usuarios frente a los bancos. Con la anterior ley, si se dejaba de pagar tres cuotas, el banco podía abrir un proceso judicial que podía concluir con la pérdida de la vivienda. La actual ley divide en dos estos plazos pero siempre con mas tiempo para los ciudadanos.
- En la primera mitad del plazo del préstamo hipotecario. El Banco puede tomar acciones legales si el impago es de 12 mensualidades o un 3% del total del préstamo.
- En la segunda mitad del préstamo hipotecario. Para que el banco pueda tomar acciones legales tiene que dejar de pagar 15 mensualidades o un 7% del total del préstamo hipotecario.
Si no se atienden los pagos mensuales, se abrirá un proceso que puede concluir en la pérdida de la vivienda, pero con la nueva ley se protege más al deudor, ya que se le da más tiempo para que resuelva sus problemas para pagar. Hasta ahora, lo normal era que se activara el procedimiento al producirse el impago en tres cuotas mensuales. La nueva ley establece que para que el banco pueda pedir el vencimiento anticipado del préstamo, es decir, para iniciar el procedimiento judicial de embargo de la casa es necesario que se dé alguna de estas dos situaciones:
- Que el cliente deje de pagar 12 mensualidades o el 3 % del total del préstamo, si los impagos se producen en la primera mitad del plazo.
- Que el cliente deje de pagar 15 mensualidades o el 7 % del total del préstamo, si los impagos se producen en la segunda mitad del plazo.
Hay que añadir que esta ley tiene carácter retroactivo siempre que queramos. Obviamente si tenemos mejores condiciones no tenemos por qué acogernos.
Los bancos antes vinculaban productos financieros a las hipotecas para sacar más rentabilidad. Aprovechaban para vincular depósitos, plantes de pensiones, fondos de inversión o cualquier producto financiero que se les pudiera ocurrir. Con la nueva ley hipotecaria estos productos financieros no son exigibles. Sí que es cierto que el banco puede obligar a contratar un seguro de vida, hogar o protección de pagos pero siempre eligiendo el cliente.
Las comisiones por la amortización de la hipoteca también sufren cambios y dependen si la hipoteca es fija o variable.
- Hipoteca Variable: En los primeros 3 años un 0,25% de comisión. En los siguientes 5 años 0,15% de comisión (REVISAR). Pasados 5 años no tienes comisión.
- Hipoteca fija: en los primeros 10 años un 2%. Pasados los 10 años 1,5% de comisión.
La comisión máxima por cambiar de tipo fijo a variable es de un 0,15% en los primeros 3 años. Pasados los 3 años no tienes que pagar ninguna comisión por el cambio.
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